Considerat a fi cunoscut, sau mizandu-se pe o semnificatie mai mult intuitiva, aproape paradoxal, despre conceptul de Due Diligence, la noi, s-a scris putin. Necesitatea unor asemenea studii si analize de specialitate se impunea cu atat mai mult cu cat, in ziua de azi, nu se mai poate concepe ca o afacere sau o tranzactie de succes in domeniul proprietatilor imobiliare sa se deruleze fara ajutorul si asistenta avocatilor de afaceri.


Raportul Due Diligence este o simpla fraza folosita pentru a descrie ceea ce ar reprezenta „investigatia de afaceri”. Prin urmare, Due Diligence este un jargon comercial care implica o analiza detaliata asupra riscurilor pe care le poate ascunde o tranzactie comerciala.


Mai mult decat o evaluare, un raport de Due Diligence contine o documentare solida a aspectelor legale, comerciale, financiar-fiscale ale afacerii pentru a oferi o imagine completa asupra potentialului afacerii pentru investitor. Din punctul de vedere al unui potential investitor, principalul obiectiv al unui raport Due Diligence ar fi acela de a „extrage” aspectele esentiale din cele mai importante arii ale tranzactiei supuse derularii.


In linii mari, raportul poate oferi informaţii cu privire la urmatoarele situatii:
a) atunci cand este nevoie pentru confirmarea pretului de vanzare-cumparare solicitat sau cand se impune necesitatea renegocierii lui;
b) atunci cand se doreste, prin negociere directa, reducerea valorii de vanzare-cumparare a bunurilor care fac obiectul tranzactiei;
c) atunci cand se doreste stabilirea exacta a obligatiilor financiar-fiscale ce vor rezulta in urma incheierii tranzactiei.


In articolul de fata, ne-am propus sa facem o scurta incursiune in domeniul imobiliar prin prezentarea sumara, dar concisa, a principalelor aspecte juridice ce tin de achizitionarea de valori imobiliare.


In situatia in care un investitor roman sau strain doreste sa achizitioneze o proprietate imobiliara in Romania, acesta va face, cu siguranta, cea mai buna alegere daca va solicita unui avocat specializat pe consultanta imobiliara redactarea prealabila a unui raport "Due Diligence" privind situatia juridica a imobilului vizat (cumparatorul sa poata sa aiba situatia clara a terenului, examinand titlul de proprietate, extrasul de carte funciara precum si orice alt document ce atesta tipul constructiilor ce sunt permise pe acea bucata de pamant). Pe scurt, ce aspecte juridice urmeaza a „fotografia” un asemenea raport imobiliar?


1. Imobilul sa fie in circuitul civil

1.1. se verifica incidenta cazurilor de inalienabilitate legala: se face un inventar al acestora – o analiza particularizata pe Legea nr.112/1995 si Legea nr.54/1998.

1.2. chestiunea inalienabilitatii conventionale: se identifica clauza de inalienabilitate (titlul de proprietate, cartea funciara) si incidenta asupra constituirii altor drepturi reale imobiliare decat dreptul de proprietate.

2. Capacitatea dobanditorului

2.1. capacitatea de folosinta: analiza relevantei cetateniei/nationalitatii dobanditorului (legislatie speciala aplicabila, istoric) si eventuale modalitati de "surmontare" a incapacitatii.

2.2. capacitatea de exercitiu: capacitatea persoanei de a-si exercita drepturile si de a-si asuma obligatii, savarsind acte juridice.

3. Calitatea transmitatorului de adevarat proprietar

3.1. verificarea validitatii si eficacitatii actelor ce constituie titlul de proprietate al transmitatorului; durata acoperita de verificare; necesitatea verificarii titlului de proprietate suplimentar fata de simpla existenta a inscrierii proprietatii in cartea funciara.

3.2. aspecte "tehnice": se verifica identitatea topo si cea postala.

3.3. se va face proba dreptului de proprietate asupra constructiei si se vor analiza implicatiile lipsei autorizatiei de construire, procesului-verbal de receptie etc.


4. Verificarea sarcinilor

4.1. "Sarcini juridice"

a) dezmembraminte: dezmembramintele dreptului de proprietate sunt dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie, dreptul de servitute, dreptul de superficie si dreptul real de folosinta.

b) alte drepturi legale (locatiuni, drepturi de preemptiune, pacte de preferinta).

4.2. "Sarcini tehnice"
a) categoria de folosinta a terenului – scoaterea din extravilan si din circuitul agricol, daca este cazul.
b) obtinerea certificatului de urbanism, daca este cazul: acesta este un act oficial informativ prin care autoritatile competente informeaza aplicantul despre detaliile privind situatia legala, economica si tehnica pentru o anumita constructie si amplasamentul cladirii la momentul constructiei. Acest document stabileste cerintele de urbanism in concordanta cu specificul amplasamentului si enumera instiintarile, avizele si autorizatiile necesare cerute pentru a fi obtinute in vederea emiterii autorizatiei de constructie.
c) obtinerea autorizatiei de constructie, daca este cazul: aceasta reprezinta un document emis  de autoritatile publice locale ce garanteaza conformitatea cu reglementarile tehnice si legale privind amplasamentul, forma, executarea si functionalitatea structurii. Construirea fara autorizatie poate atrage penalitati sau demolarea cladirii. Autorizatia de constructie este emisa pentru o anumita perioada de timp in functie de proiect. Daca realizarea constructiei nu este finalizata la timp, autorizatia de constructie poate fi extinsa o singura data, pentru o perioada de 12 luni. Autorizatia de constructie este emisa in maxim 30 de zile de la data depunerii documentelor necesare: Certificatul de Urbanism; actele de proprietate; planul pentru autorizatia de constructie si orice alte avize si autorizatii prevazute in Certificatul de Urbanism. Totusi, termenul de 30 de zile poate fi extins in cazul unei documentatii incomplete si, in practica, este oarecum de asteptat ca autoritatile sa ceara acte aditionale.
d) dificultati legate de bransarea la utilitati: in acest caz, avizele si permisele sunt emise de companiile de utilitati (apa, gaz, canal si electricitate) si de autoritatile insarcinate cu mediul, sanatatea publica, prevenirea incendiilor, protectia istorica si ariile protejate etc.


In anumite orase, Consiliile Locale au pus deja la punct "Permisul Unic" – ghiseul care permite investitorului sa obtina rapid si usor toate avizele si autorizatiile necesare dintr-un singur loc.