ad-test-0
ad-test-2

FOCUS: Prețul corect și fiscalizarea, secretele unui contract de inchiriere imbatabil

Numai în București, mii de locuințe sunt oferite spre închiriere fără contracte fiscalizate sau cu acte care nu conțin informații reale. Nefiscalizarea și stabilirea unui preț modic pot crea neplăceri părților.

Închirierea unei locuințe într-un oraș mare, precum Cluj, București sau Timișoara a devenit o afacere cu două tăișuri: o înțelegere nescrisă nu are valoare juridică, evită impozitaea și presupune venituri nefiscalizate pentru proprietar, dar și o chirie suportabilă pentru chiriaș. În timpul anului universitar, București și Cluj sunt la egalitate în materie de cerere și chiar și la capitolul prețuri. În cele două mari orașe, închirierea unui apartament cu două camere variază, în funcție de zonă, de la 200 la 1.000 de euro. În orașe precum Galați, Buzău, Vaslui, Focșani, Suceava sau Botoșani sunt prețuri între 100 și 200 de euro pe lună pentru un apartament cu două, chiar trei camere. La Iași, prețurile cresc spre 300 de euro. Timișoara concurează cu celelalte orașe universitare, București, Cluj și Iași, aici prețul chiriei pentru un apartament ajungând și la 300 de euro.

Peste tot, dar mai ales în București, diferența o fac mijlocul de transport și proximitatea de unități de învățământ, instituții publice și magazine. Media o reprezintă locuințele cu două camere decomandate sau semidecomandate, în zone intermediare, cu prețuri între 200 și 300 de euro pe lună. Confortul (spațiul, etajul, utilitățile, mobilierul etc) se situează între criteriile de primă mână, dar, în accepțiunea multor proprietari, în fața acestuia primează proximitatea de nodurile principale de transport public în comun.

Așadar, nu de puține ori, proprietarii par să închirieze zona, nu locuința, apropierea de o stație de metro sau tramvai, motiv pentru care, de exemplu, un apartament cu mobilă veche, bătrânească, situat la etajul opt, dar poziționat bine, la Unirii sau la Universitate, poate să ajungă și la 900 de euro chiria lunară.

Chiar dacă 80% din anunțurile de pe site-urile de specialitate enunță condiții care convin ambelor părți, în realitate situația este altfel: proprietarii spun că nu vor agenții și că preferă o familie căreia să-i facă acte de închiriere, însă experiența arată că tot 80% din ei preferă să închirieze la urgență, să câștige repede și să nu dea bani statului. Ba chiar, mulți nu știu condițiile legale în care pot să ofere spre închiriere, deși fac acest lucru și de 10 ani.

Iată: ”Proprietar, ofer spre închiriere apartament cu două camere, la trei minute de stația de metro (...), mobilat, utilat, exclus agenții, preferăm familie, cu contract pe perioadă lungă”. Odată contactat acest proprietar, nu mică a fost supriza chiriașului să bată palma cu el, pentru 300 de euro, pentru ca în momentul în care s-a pus problema perfectării actelor, proprietarul să dispară subit. Mai mult, proprietarii solicită una, două chirii în avans, drept garanție (bani pe care e puțin probabil să-i mai recupereze chiriașul), vor în euro atât chiria, cât și impozitul, în cazul în care se convine asupra declarării venitului. O explicație ”de proprietar”: ”Vă fac contract, da, contract de mână între noi. Eu nu pot să vă fac act la ANAF fiindcă am luat apartamentul prin credit Prima Casă și n-am voie să îl închiriez legal”. Un altul: ”Eu vă fac contract la ANAF dar declarăm o sumă foarte mică, așa, de 100 de lei, iar impozitul îl plătiți dumneavoastră, la 300 de euro, îmi mai dați 50 euro în plus”. Precizăm că venitul obținut din închiriere se impozitează cu 16% după deducerea de 40%. Adică se percep 16 procente din 60% din venit. La 300 de euro, impozitul pe venit ajunge 130 lei cel mult, respectiv 30 euro. Pentru această categorie de venit nu se percepe impozit de 5,5% pentru Sănătate.

”Veniturile persoanelor fizice din închirierea locuinţelor fac parte din categoria veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor. Potrivit Codului Fiscal, venitul brut se stabileşte pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între părţi pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei, iar impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net, care se stabileşte prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut”, a comunicat, la solicitarea MEDIAFAX, Serviciul Comunicare din cadrul Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF).

Conform ghidului fiscal dedicat celor care realizează venituri din cedarea folosinței, publicat pe site-ul instituției, contractul trebuie înregistrat la ANAF, însoțit de o fișă de inventar a bunurilor, în termen de 30 de zile de la perfectare. Actul cuprinde, în fapt, un text standard, dar și acte adiționale care să-i pună juridic la adăpost atât pe proprietar, cât și pe chiriaș. Părțile au libertatea de a conveni asupra unor aspecte particulare, astfel încât să nu apară divergențe. Numai că, din șapte proprietari, doar doi au fost de acord să încheie și contracte pe care să le înregistreze la ANAF, și aceștia punând o condiție: chiriașul să plătească impozitul lunar și măcar o rată garanție. De regulă, această rată oferită drept garanție nu este prinsă în niciun contract fiscal, motiv pentru care există și riscul ca aceasta să nu fie recuperată. Totuși, un preț corect trecut într-un act fiscalizat poate scuti părțile de doi, trei ani de proces și o pagubă materială pentru ambele părți. Agențiile nu au în această poveste decât rol de intermediari, nu scutesc pe nimeni de la plată și nici nu-i sfătuiesc pe proprietari sau chiriași asupra drepturilor și obligațiilor pe care le au.

Cine evită agențiile și de ce?! Primii care evită agențiile imobiliare sunt chiriașii. În cazul în care li se găsește locuință prin intermediul unei agenții, chiriașul trebuie să dea comision echivalent cu prețul unei chirii. La rândul lor, proprietarii refuză agențiile fiindcă acestea le sperie clienții. E drept, contractul de mână/ procesul verbal între părți are valoare juridică, însă acesta poate fi folosit numai în cazul unui litigiu, altfel odată rupt și obiectul său ”consumat”, proprietarul rămâne cu banii, iar chiriașul se bucură că a scăpat mai ieftin. Sunt însă riscuri și de o parte și de alta. Proprietarul poate fi neserios și închiria mai multor persoane în același timp, chiriașul ar putea să nu plătească datoriile la utilități sau ar putea distruge bunurile din imobil. Studenții, recunoscuți că nu prea fac ordine în urma lor, și cărora nu le-ar prea păsa de lucruri, sunt evitați doar pe hârtie de către proprietari. Deși scriu în anunțuri că vor o familie în chirie, nu de puține ori, aceștia optează pentru studenții nepretențioși, care n-au nevoie de acte la ANAF, dar care pot lăsa ”de văruit” în urma lor. Motivul?! Câștigul mare și într-un timp scurt!

Nicoleta Butnaru, nicoleta.butnaru@mediafax.ro

About Author

Business Age
Business Age este centrul de resurse pentru sectorul business care oferă cititorilor informaţii din domenii precum marketing, mărci comunitare, PR şi publicitate, juridic, educaţie financiară, economie, antreprenoriat, afaceri online şi achiziţii publice.
ad-test-3